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住宅ローン借り換えおすすめ8選徹底比較
変動金利・事務手数料・団信の保障内容で選ぶ

住信SBIネット銀行・auじぶん銀行・PayPay銀行・楽天銀行・ARUHI＋SBI新生銀行・イオン銀行と一括比較のモゲチェックの8選を、変動金利・固定金利・事務手数料・団信の保障内容で比較。借り換えは「金利差・残高・残期間」が大きいほど効果的ですが、事務手数料などの諸費用込みで判断することが大切です。

このページで分かる 3 つのこと
1
金利だけで選ばない
事務手数料（借入額×2.2%等）や団信の保障内容を含めた「総コスト」で比較する
2
借り換え効果の目安
一般に「金利差0.3%以上・残高1,000万円以上・残期間10年以上」で効果が出やすい
3
団信の手厚さ
がん・全疾病保障が無料付帯かどうかで実質的な価値が変わる
更新日：2026-06-02 · 最新の料金・条件・キャンペーンは各社公式サイトをご確認ください

住宅ローン借り換えとは？仕組みと効果

借り換えとは、今より低金利のローンに組み替えて返済中の住宅ローンを完済し直すことです。金利差・残高・残期間が大きいほど総返済額の削減効果が出ますが、事務手数料・登記費用などの諸費用がかかるため、トータルで得かを見極める必要があります。

比較項目 ネット銀行 店舗型銀行
変動金利 業界最低水準クラスが多い やや高めの傾向
事務手数料 借入額×2.2%の定率型が中心 定額型もあるが金利は高め
団信 がん・全疾病保障を無料付帯する行も 基本団信中心、特約は有料が多い
手続き ネットで申込・契約が完結 来店・対面相談が可能
相談 電話・チャット中心 担当者に対面で相談できる

住宅ローン 8 社比較表

主要項目を一覧化。2026-06-02 時点の参考値です。

★ 編集部おすすめ
au
auじぶん銀行
変動金利(年)
業界最低水準
事務手数料
借入額×2.2%
団信
がん50%等を無料付帯
主な特徴
au/UQ・電気とのセット優遇
向く人: とにかく低い変動金利を狙う方
公式サイトへ
S
住信SBIネット銀行
変動金利(年)
低金利水準
事務手数料
借入額×2.2%
団信
全疾病保障を無料付帯
主な特徴
ネット申込＋対面(マネープラザ)も可
向く人: 団信の保障を重視する方
公式サイトへ
P
PayPay銀行
変動金利(年)
低金利水準
事務手数料
借入額×2.2%
団信
がん保障等を付帯
主な特徴
スマホで手続き完結
向く人: ネット完結で低金利を狙う方
公式サイトへ
R
楽天銀行
変動金利(年)
低金利水準
事務手数料
定額型あり
団信
がん保障等を付帯
主な特徴
楽天会員ランク連動の特典
向く人: 事務手数料を抑えたい楽天ユーザー
公式サイトへ
AR
ARUHI
変動金利(年)
全期間固定が主力
事務手数料
借入額×2.2%等
団信
団信は選択制
主な特徴
フラット35シェア上位
向く人: 全期間固定で金利を確定させたい方
公式サイトへ
★ 編集部おすすめ
モゲ
モゲチェック
変動金利(年)
各行の最安を提示
事務手数料
無料（比較サービス）
団信
各行による
主な特徴
複数行を一括比較・無料診断
向く人: どの銀行が最安か一括で診断したい方
公式サイトへ
SBI新
SBI新生銀行
変動金利(年)
年1.06%〜
事務手数料
定率/定額 選択可
団信
全疾病保障(上乗せなし)
主な特徴
低金利・オンライン完結
向く人: 低金利＋手厚い団信をオンラインで
公式サイトへ
イオン
イオン銀行
変動金利(年)
低金利水準
事務手数料
定率/定額
団信
がん保障等
主な特徴
イオンで毎日5%OFF
向く人: イオンをよく使う方・諸費用を抑えたい方
公式サイトへ
掲載の数値は 2026-06-02 時点の参考値です。条件・キャンペーンにより変動する場合があります。最新の正確な情報は各社公式サイトでご確認ください。

住宅ローン借り換えのメリット・デメリット

金利を下げて総返済額・毎月返済額を減らせる一方、諸費用と手間がかかります。効果が出る条件を満たすかが判断のポイントです。

○ メリット
  • 総返済額を減らせる
    金利が下がれば、残りの返済総額や毎月の返済額を減らせます。金利差・残高・残期間が大きいほど効果が大きくなります。
  • 団信を手厚くできる
    借り換えを機に、がん保障・全疾病保障など団信の保障を充実させられます。無料付帯の行を選べば実質的な価値が高まります。
  • 金利タイプを見直せる
    変動から固定へ、またはその逆へと、今後の金利見通しやライフプランに合わせて金利タイプを変更できます。
△ デメリット
  • 諸費用がかかる
    事務手数料（借入額×2.2%等）・登記費用・印紙代などがかかります。金利が下がっても諸費用を上回る効果がなければ損になることがあります。
  • 審査・手続きの手間
    新規借入と同様に審査があり、収入証明・登記関連書類の準備が必要です。完了まで1〜2ヶ月程度かかることもあります。
  • 効果が出ないケースもある
    残高が少ない・残期間が短い・金利差が小さい場合は、諸費用倒れになることがあります。事前にシミュレーションで確認しましょう。

住宅ローン借り換えの選び方｜4つの判断軸

金利だけでなく「諸費用込みの総コスト」と「団信の保障」で選びましょう。

AXIS · 01
金利+諸費用の総コストで選ぶ

表面金利が低くても事務手数料（借入額×2.2%）が高いと総コストが増えます。借り換えシミュレーションで「諸費用込みの総返済額」を比較しましょう。

AXIS · 02
団信の保障内容で選ぶ

がん50%保障や全疾病保障が無料付帯かは実質的な価値に直結します。auじぶん銀行・住信SBIは団信が手厚いことで知られています。

AXIS · 03
金利タイプで選ぶ

金利上昇が不安なら全期間固定（ARUHIのフラット35）、当面の返済額を抑えたいなら変動金利。家計の余力と今後の見通しで判断します。

AXIS · 04
借り換え効果の条件で選ぶ

一般に「金利差0.3%以上・残高1,000万円以上・残期間10年以上」で効果が出やすいとされます。条件に当てはまるか確認してから動きましょう。

各社個別レビュー

各行の強み・注意点・どんな人に向くかを、編集部視点で整理しました。

01

auじぶん銀行の特徴・メリット

au
auじぶん銀行 低金利水準
4.6 編集部評価
auじぶん銀行 公式へ
こんな人に向いています
とにかく低い変動金利を狙う方
変動金利(年)
業界最低水準
事務手数料
借入額×2.2%
団信
がん50%等を無料付帯
主な特徴
au/UQ・電気とのセット優遇
○ メリット
  • 変動金利が業界最低水準クラス
  • au・UQ mobileや電気とのセットで金利が下がる
  • がん50%保障・全疾病保障などの団信が無料付帯
  • ネットで申込・契約まで完結
△ 注意点
  • ! 金利優遇はau関連サービスの契約が条件
  • ! 対面相談ができない
02

住信SBIネット銀行の特徴・メリット

S
住信SBIネット銀行 団信が手厚い
4.5 編集部評価
住信SBIネット銀行 公式へ
こんな人に向いています
団信の保障を重視する方
変動金利(年)
低金利水準
事務手数料
借入額×2.2%
団信
全疾病保障を無料付帯
主な特徴
ネット申込＋対面(マネープラザ)も可
○ メリット
  • 全疾病保障が無料で付帯し保障が手厚い
  • 低金利水準の変動金利
  • SBIマネープラザで対面相談も可能
  • 借り換え実績が豊富
△ 注意点
  • ! 事務手数料が借入額×2.2%と定率でやや高め
  • ! 審査・手続きに書類準備が必要
03

PayPay銀行の特徴・メリット

P
PayPay銀行 低金利・ネット完結
4.3 編集部評価
PayPay銀行 公式へ
こんな人に向いています
ネット完結で低金利を狙う方
変動金利(年)
低金利水準
事務手数料
借入額×2.2%
団信
がん保障等を付帯
主な特徴
スマホで手続き完結
○ メリット
  • 変動金利が低水準
  • スマホ・ネットで申込から契約まで完結
  • がん保障など団信のオプションが選べる
△ 注意点
  • ! 対面相談ができない
  • ! 取扱商品・特約は大手行よりシンプル
04

楽天銀行の特徴・メリット

R
楽天銀行 楽天経済圏
4.2 編集部評価
楽天銀行 公式へ
こんな人に向いています
事務手数料を抑えたい楽天ユーザー
変動金利(年)
低金利水準
事務手数料
定額型あり
団信
がん保障等を付帯
主な特徴
楽天会員ランク連動の特典
○ メリット
  • 事務手数料を定額型にできるプランがあり初期費用を抑えやすい
  • 楽天会員との相性が良い
  • ネットで申込・管理が完結
△ 注意点
  • ! 定額型は金利がやや高くなる場合がある
  • ! 対面相談はできない
05

ARUHIの特徴・メリット

AR
ARUHI フラット35
4.1 編集部評価
ARUHI 公式へ
こんな人に向いています
全期間固定で金利を確定させたい方
変動金利(年)
全期間固定が主力
事務手数料
借入額×2.2%等
団信
団信は選択制
主な特徴
フラット35シェア上位
○ メリット
  • 全期間固定金利「フラット35」の取扱実績が豊富
  • 金利上昇リスクを避けたい人に向く
  • 自営業や転職直後でも相談しやすい
△ 注意点
  • ! 変動金利中心の他行より金利は高めになりやすい
  • ! フラット35は物件の技術基準など条件がある
06

モゲチェックの特徴・メリット

モゲ
モゲチェック 一括比較・無料診断
4.4 編集部評価
モゲチェック 公式へ
こんな人に向いています
どの銀行が最安か一括で診断したい方
変動金利(年)
各行の最安を提示
事務手数料
無料（比較サービス）
団信
各行による
主な特徴
複数行を一括比較・無料診断
○ メリット
  • 複数銀行の金利・諸費用・団信を一括で比較できる
  • AIが審査通過率や借り換えメリット額を診断
  • 銀行ではなく中立的な比較サービスで無料
△ 注意点
  • ! 最終的な契約・審査は各銀行で行う
  • ! 提携外の一部銀行は対象外のことがある
07

SBI新生銀行の特徴・メリット

SBI新
SBI新生銀行 低金利・全疾病団信
4.3 編集部評価
SBI新生銀行 公式へ
こんな人に向いています
低金利＋手厚い団信をオンラインで
変動金利(年)
年1.06%〜
事務手数料
定率/定額 選択可
団信
全疾病保障(上乗せなし)
主な特徴
低金利・オンライン完結
○ メリット
  • 低金利かつ上乗せなしの全疾病保障団信
  • 事務手数料を定率/定額から選べる
  • オンライン完結＋専任担当でサポート手厚い
△ 注意点
  • ! 電子契約利用手数料が別途かかる
  • ! 金利は市況で見直される
08

イオン銀行の特徴・メリット

イオン
イオン銀行 イオン5%OFF
4.1 編集部評価
イオン銀行 公式へ
こんな人に向いています
イオンをよく使う方・諸費用を抑えたい方
変動金利(年)
低金利水準
事務手数料
定率/定額
団信
がん保障等
主な特徴
イオンで毎日5%OFF
○ メリット
  • 保証料0円・一部繰上返済手数料0円
  • 契約でイオンでの買い物が毎日5%OFF
  • 全国の店舗で相談しやすい
△ 注意点
  • ! 金利は最安水準とは限らない
  • ! 5%OFF特典はイオン利用が前提
結論

タイプ別おすすめ｜あなたに合うのは？

重視したいポイント別に、向きやすい1行を整理しました（断定ではなく傾向としての提案です）。

au
低金利重視

auじぶん銀行

向く人：とにかく変動金利を下げたい方

業界最低水準の変動金利＋団信無料付帯
S
団信重視

住信SBIネット銀行

向く人：万一の保障を手厚くしたい方

全疾病保障が無料付帯・対面相談も可
R
初期費用重視

楽天銀行

向く人：諸費用を抑えたい楽天ユーザー

事務手数料の定額型プランで初期費用を圧縮
AR
固定金利

ARUHI

向く人：金利上昇リスクを避けたい方

フラット35で全期間固定・取扱実績が豊富
モゲ
まず一括比較

モゲチェック

向く人：どこが最安か診断したい方

複数行の金利・諸費用・団信を無料で一括比較
迷ったら：まず各行の借り換えシミュレーションで「諸費用込みの総返済額」を試算し、現在のローンと比較しましょう。金利差0.3%以上・残高1,000万円以上・残期間10年以上が一つの目安です。団信の保障内容も実質コストとして考慮してください。

ご利用上の注意

住宅ローンは長期・高額の借入です。本ページは一般的な情報提供であり、特定の借入を勧誘・保証するものではありません。最終判断はご自身で行ってください。

金利は変動します
変動金利は半年ごとに見直され、将来上昇する可能性があります。表示金利は参考値で、適用金利は審査により決定されます。最新金利は必ず各行公式でご確認ください。
諸費用込みで判断する
事務手数料・登記費用・印紙代などを含めた総コストで比較しないと、金利が下がっても損をすることがあります。借り換えシミュレーションを活用しましょう。
団信・審査の条件を確認
団信の保障範囲や加入条件、フラット35の物件技術基準など、商品ごとに条件があります。健康状態によっては団信に加入できない場合もあります。
専門家・公式情報で確認
個別の最適解は人それぞれです。重要な判断は各行の窓口やファイナンシャルプランナー等の専門家にも相談し、公式の最新情報をご確認ください。

よくある質問

選ぶ前に押さえておきたいポイントをまとめました。

Q. 住宅ローンの借り換えはどんな時に得ですか？
一般的に「現在のローンとの金利差が0.3%以上」「残高1,000万円以上」「残りの返済期間が10年以上」のすべてに当てはまると、諸費用を払っても総返済額を減らせる可能性が高いとされています。各行のシミュレーターで諸費用込みの効果を確認しましょう。
Q. 借り換えにかかる費用はどれくらいですか？
事務手数料（借入額×2.2%が一般的）、登記関連費用、印紙代などで、借入額により数十万円規模になることがあります。楽天銀行のように事務手数料を定額型にできるプランもあります。
Q. 変動金利と固定金利はどちらがいいですか？
当面の返済額を抑えたい・金利が上がっても対応できる家計なら変動、将来の金利上昇リスクを避けて返済額を確定させたいなら全期間固定（フラット35）が向きます。家計の余力と今後の見通しで判断しましょう。
Q. 団信（団体信用生命保険）とは何ですか？
住宅ローン契約者が死亡・高度障害になった際に残債が弁済される保険です。最近はがん保障や全疾病保障を無料付帯する銀行もあり、保障内容は実質的なコストとして比較すべき重要なポイントです。
Q. ネット銀行の住宅ローンは対面相談できないのですか？
多くはネット完結ですが、住信SBIネット銀行はSBIマネープラザで対面相談ができます。対面で進めたい場合は、相談窓口の有無を事前に確認しましょう。
Q. 借り換えの手続きはどれくらいかかりますか？
申込から実行まで、書類準備や審査を含めておおむね1〜2ヶ月が目安です。現在借りている金融機関への一括返済手続きも必要になります。
Q. 審査に通るか不安です。
年収・勤務形態・他の借入状況・物件の担保価値などが審査されます。複数行に同時に大量申込するのは避け、まずはシミュレーションと仮審査で見込みを確認するのがおすすめです。

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編集・調査: otokupedia 金融比較編集部
調査日: 2026-06-02
各行公式サイトの住宅ローン・借り換え案内を一次ソースとして横断調査。金利・事務手数料・団信の保障内容は公開情報に基づく参考値です。
編集方針: 金利が変動商品である点を明示し、諸費用込みの総コストと団信の保障で中立的に比較します。提携状況で順位を操作することはしません。
データソースと更新方針

本ページの金利・事務手数料・団信の保障内容は 2026-06-02 時点で各行公式サイトから取得した参考値です。住宅ローン金利は毎月見直され、適用金利は審査により決定されます。最新かつ正確な条件は必ず各行公式サイトでご確認ください。

参照元:
本ページにはアフィリエイト広告（A8.net 等）を含みます。掲載情報は 2026-05-27 時点のもので、最新の金利・手数料・キャンペーン内容は各社公式サイトで必ずご確認ください。本ページは特定の金融商品の購入・契約を勧誘するものではありません。